文/上海进深 魏薇
上海四批次土拍，如火如荼。
在地块本身之外，拍地时间的变化也耐人寻味。
这一批次共推出5幅涉宅地块，分布于浦东、虹口、闵行、青浦四区，其中4幅都有多家房企报名参拍。
这4幅地，被拆成了四个半天来拍，也就是一个半天只拍一块地。
这个安排和过去几年明显不同。
此前上海土拍，通常是一个半天同时拍两块地。虽然两块地同步竞价，但上海土地市场官网往往只直播其中一场，另一边到底抢成什么样，外界其实看不到。
而这一次，每个半天只安排一宗热门地块，就是为了确保每一场抢地大战都能被完整直播。
上海已经很久没有出现这么多房企同时抢地的场面了，举牌、加价、落槌，每个角逐瞬间都有话题。
本轮土拍也是今年以来竞争最激烈的一批。上海土地市场，需要把久违的热度传递出来。
其中，最受关注的两宗地——虹口瑞虹地块与浦东南码头地块，分别被安排在周四上午和周五下午压轴登场，意味已经非常明显。
虹口瑞虹：12家房企混战
今天上午率先出让的虹口hk306-08地块，直接把本轮土拍的火药味拉满。
地块出让面积约7115.32㎡，容积率2.5，建筑面积约1.78㎡，限高80米，起始价约14.23亿元，起始楼面价约8万元/㎡。
从目前剧透信息来看，该地块是此批次土拍中参拍房企最多的。
地块吸引了12家房企参拍，包括：上海城投、绿城、浙江龙盛、招商 海门海鸿及瑞城、中海、华润、建发、中铁置业、国贸、越秀、保利发展、金茂 清能。
参拍阵容相当豪华。既有深耕上海的央国企巨头，也有擅长高端产品打造的民营房企，甚至还有试图重返核心区的外来玩家。
土拍前半程，国贸、中铁置业、越秀等房企争相出价，浙江龙盛也积极举牌；竞拍后半程，是上海城投和金茂联合体的战场，现场越发安静。
经过63轮竞拍后，最终由上海城投拿下，成交楼板价约10.85万/㎡，溢价率约35.6%，总价19.3亿元。
可售楼板价超11万/㎡，未来售价要卖到15万 /㎡了。
这宗地本身条件也确实够硬。
地块原先为幼儿园及部分公共绿地用地，调整后转为住宅。东侧就是瑞虹新城一期，北侧紧邻金茂璞元，周边瑞虹天地太阳宫、月亮湾等高端商业配套齐全。
三面环绿、两面环水，未来19号线接入海伦路站后，将与既有的4号线、10号线形成三轨换乘。
开拍之前，虹口双子星的热度就非常高，很多房企提前进入备战状态。
一周时间内，包括中建东孚、中铁置业、上海城投、保利发展在内的4家国央企密集发布6份招标公告。
两幅地块都规划为抬板小区，开发条件友好，无风貌保护要求，无需配建保障房与租赁住房，无中小套型比例限制，地块也没有明显短板，开发商有较大的开发空间。
青浦重固：保利底价再进安全区
青浦区QPS5-0001单元36a-02地块起拍价1.6万/㎡，总价5.4亿元，由保利发展底价获得。
对保利来说是一次非常典型的补仓。
过去几年，保利在重固板块连续落子。北侧虹桥和颂·IN255曾连续拿下青浦区“三冠王”，5个月售罄；南侧虹桥和颂·西岸去化也已超七成。
可以说，这里已经被保利验证成了一块“安全区”。 此次新拿下的地块，正好位于两个项目之间。
算上这次，保利已经在重固形成“2年3子”的布局。
在第四批次土拍名单公示后第二天，保利发展旗下上海保劭置业有限公司已对该地块发布了招标公告，计划总投资13亿元，建安费4.1亿元。
今年3月，地块完成了一轮“减负”式调整。容积率由2.3下调至1.70，建筑限高由50米降至40米，并取消保障房和沿街商业配建要求。
调整方案还明确提出，要适当抬升36a-02地块的地坪标高，并在沿河设置宽度不小于2米的公共绿地步行通道。
地块直线距离在建的上海示范区线赵重公路站仅约400米。示范区线通车后，从这里2站可达虹桥前湾，3站直达虹桥枢纽。
目前示范区线12标赵重公路站主体建设已进入实质性施工阶段，徐乐北路站至赵重公路站区间工程也已确定2028年底竣工。
对于保利来说，这是一笔确定性很强的投资。
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