中海又杀回龙华了！
近日，龙华的云颂玖章花园面市，需验资200万才能看房，恍惚间有种穿回2020年楼市光景的错觉。
不仅宣传高调，定价也很夸张。目前云颂玖章市场吹风价7万/㎡起，总价大概740万起。
大户型价格更高，143㎡起步总价1200万，折合单价接近8.5万/㎡。
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接近南山的价格买龙华非核心地段新房？显然，大部分买房人都表示不理解。
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而顶着 “新国标产品” 、龙华首个 “中海好房子” 、龙华改善 “天花板” 等头衔的云颂玖章，是否值得龙华改善群体一掷千万金，今天我们不妨探讨一下。
硬伤颇多
云颂玖章是真改善吗
这几天，大家可能都被云颂玖章漂亮的大门刷屏了，毕竟要卖南山价格，“门面”功夫还是要做足。
但是买房不能光看表面，内里的素质才是最重要的，而深扒一圈后我们发现，云颂玖章的硬伤颇多，算不上真改善。
首先是位置的硬伤。
项目虽然主打“梅林关门户”，但实际既非梅林关连片改造升级片区，又不近白石龙等核心商圈。
距离板块内的醇熟商业、优质学校也都有一定距离，生活便利性大打折扣，和真正的核心改善盘差了一个档次。
其次是噪音环绕。
云颂玖章楼下就是新区大道，主干道的车流量比较大，早晚高峰期经常塞车。
同时地铁6号线从项目1栋正下方穿行，要知道减震无法彻底消除低频震动与闷响，如果家里有老人，或者睡眠较浅的人群，影响极大。
另外周边还有4号线的轨道高架，以及不远处就是厦深铁路，整个项目被立体噪音环绕，对声音敏感的客户建议慎重考虑。
楼间距小，部分户型存在对视。
云颂玖章是一个狭长型的地块，5栋住宅虽一字排开，但楼间距却很小，其中1栋与东北侧书香门地大厦间距约19米，2–3栋、3–4栋、4–5栋之间楼间距仅约18米。
过密的楼间距会影响室内采光，加上新规凸窗的设计，楼栋之间存在卧室对视的问题，业主隐私性全无。
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价格虚高，性价比较低。
从目前释放出的吹风价来看，中海云颂玖章的定价显然是过高的。
对比同个版块内，但位置与配套更优的万科金域华府，成交均价才不到6.5万一平。
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单独拎出大户型来看，今年1月初万科金域华府134㎡的最新成交价是6.57万/㎡。
而中海云颂玖章同等面积段户型吹风价却接近8.5万/㎡，定价虚高约30%。
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所以一溜看下来，项目硬伤颇多，但价格却虚高，真改善们会为这样的产品买单吗？
品牌危机
中海还能造出“好房子”吗
中海用“好房子”叙事云颂玖章花园，但龙华人却不禁要问，中海当真还能造出“好房子”吗？
近年来，中海在龙华交付的项目，几乎都是一地鸡毛。各种货不对板、品质粗滥的产品，引发了大规模业主wq，也把中海之前攒起来的好口碑砸的稀烂。
而就在刚刚（5月21日），我们收到消息，龙华的中海闻华里项目又一次出现漏水问题。
起因是1栋1单元27楼避难层消防水管发生爆裂，大水漫灌电梯井道和楼道，多名业主因此被困电梯内，更有业主家的天花板开裂漏水。
很难想象，这是2024年8月才交付小区，业主入住不足两年，却已经历了多次电梯关人、水管破裂的情况。
这样的惨剧，中海学仕里的业主也能感同身受。
2024年的一场暴雨，8万多一平的豪宅秒变“水帘洞”，大堂的电梯成“瀑布”无法使用、地下车库也遭遇水浸。几百万的房子就这样变成公共泳池，业主们的心也被狠狠浇透了。
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另外还有中海汇德里和中海明德里等项目，均在交付后出现外墙鼓包、裂缝等一些列品质问题。
可以说，中海真的是平等地重创每一位龙华业主，如今中海再次打着“品质”的旗号重回龙华，不仅高价拿地，还要高价卖房，龙华人民还能重新给予信任吗？
利润危机下
中海开始改架构了
市场口碑的问题还未解决，中海又面临新的危机了。
今年年初中海砍掉了所有的区域公司：华东、华南、北部、中西部四大区域被全面撤销。四大区域解散后，中海形成“总部-城市”的两级架构。
虽然几乎每一家知名房企都在转型“瘦身”，中海差不多算是最晚动手的一批。但却被业内一针见血的指出，架构变动下，实则是中海藏不住的利润危机。
3月31日，中国海外发展发布2025年全年业绩，公司以权益销售额行业第一的成绩维持规模体面，但盈利端却连续大幅下滑。时至今日，中海已连续四年痛失行业“利润王”的桂冠。
在“利润”警报下，中海也开始学习别的房企，合并城市公司，加大筹码在核心城市拿地。
据统计，2023年至2025年这三年，中海豪掷约3075亿在全国拿地，并且专门盯着“地王”拿，但这对中海来说又是一场豪赌。
因为高价拿地，如果不想亏本卖，前期只能拼命砸钱做出好的产品，同时需要更能干的人去操盘。
而此时中海在“钱”和“人”方面都不稳定，那无异于面临更大的挑战。
不仅如此，中海的做法无疑也是把自己架在火上烤。首先，一座城市没办法到处都是“玖”系；其次，不是一类城市核心的土地，中海就没有办法卖了吗？
这也是市场对其提出的质疑。
另外，还有一个无法回避的事实，中海掌舵人颜建国将于2026年达到退休年龄，后续谁将接棒、又会带来怎样的战略思维？这将直接影响中海未来的发展方向。
在行业寒冬中，寻求破局之路不易，中海的这一刀，能否砍出奇迹来，还需要时间来检验。
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